Beleihungswertermittlung im Kleindarlehensbereich Vorstellung der vdp-transaktionsdatenbank

 


Die so oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten nicht belegen. Die Gesamtrendite ergibt sich aus der Wertsteigerungsrendite und der Nettomietrendite.

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Insgesamt hat uns dieser Vergleich gezeigt, dass die Gesamtrenditen von Eigenheimen in den fünf betrachteten Ländern während der vergangenen 40 Jahre niedriger lagen als diejenigen zweier im Risiko vergleichbarer, simpler Wertpapierportfolios aus Anleihen und Aktien und sogar eines weit risikoärmeren Wertpapierportfolio, das vollständig aus Staatsanleihen besteht.

Alle beschriebenen Kapitalmarktanlagen sind liquider als eine Immobilie. Liquidität beschreibt, salopp gesagt, die Frage: Umgekehrt darf ein liquideres Investment unter sonst gleichen Umständen eine niedrigere Rendite besitzen. Eigenheime sind — das ist keine Übertreibung — extrem illiquide Investments. Ein Verkauf binnen weniger Tage, bei einem börsennotierten Investment jederzeit problemlos möglich, ist ausgeschlossen. Ein rascher Eigenheimverkauf führt je nach Marktphase zu einem Abschlag von 10 Prozent bis 30 Prozent zuzüglich Transaktionskosten von 1 Prozent bis 4 Prozent.

Wer ohne Abschlag verkaufen will, muss sich typischerweise mehr als ein Jahr gedulden, bevor er über sein Geld verfügen kann. In den meisten Kauf-versus-MieteRechnungen im Internet, in Medienartikeln oder von Banken und Vermögensberatern werden Staatsanleihen undifferenziert einem kreditfinanzierten Eigenheim gegenübergestellt.

Wer das tut, vergleicht Äpfeln mit Birnen. Ein reines Staatsanleihenportfolio ist weitaus risikoärmer und weitaus liquider als eine Wohnimmobilie. Bei solchen Renditevergleichen lassen sich manche Betrachter immer wieder von der Frage verwirren, wie die eingesparte Miete rechnerisch korrekt zu berücksichtigen sei. Aus dieser Verwirrung speist sich der Einwand, dass der Kapitalmarktanleger ja noch Miete zu zahlen habe, der Eigenheimbesitzer jedoch nicht, und daher der Vergleich hinke.

Dieser Einwand ist falsch, denn der Vorteil des Eigenheimbesitzers aus der eingesparten Miete ist in dem Vergleich bereits berücksichtigt. Die Miete von dem Investmentertrag des Mieters abzuziehen, käme einer Doppelzählung gleich.

Diese Vorgehensweise führt zum gleichen Ergebnis. Das ist zwar bei Kapitalmarktanlagen von Privathaushalten die Regel, aber nicht bei Wohnimmobilien. Wie eine Kreditfinanzierung die Eigenheimrendite beeinflusst, werden wir uns im nächsten Abschnitt ansehen. Aus der Kombination historischer Hauspreissteigerungen und einer plausiblen, jedoch geschätzten Nettomietrendite dem Nutzen aus der eingesparten Miete abzüglich der laufenden Kosten ergibt sich die historische Gesamtrendite für Eigenheime.

Stellt man die auf diese Weise geschätzten historischen Gesamtrenditen selbstgenutzter Wohnimmobilien denjenigen von Kapitalmarktanlagen mit ähnlichem Risiko gegenüber, zeigt sich ein recht deutlicher Renditevorteil bei Kapitalmarktanlagen. Dieser führt langfristig zu einem höheren Vermögensendwert, obwohl der Kapitalmarktanleger während der Betrachtungsperiode Miete zahlt.

Dieser Befund ist keine gute Nachricht für die deutsche Immobilienwirtschaft. Hierbei berücksichtigen wir — anders als in den vorhergehenden Abschnitten dieses Kapitels — auch eine Kreditfinanzierung, denn nur wenige selbstgenutzte Wohnimmobilien werden allein aus Eigenkapital finanziert.

Die durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland ist mit etwa 30 Prozent fremdfinanziert, also mit rund einem Drittel ihres Zeitwertes durch einen Bankkredit belastet. Diese Zahl repräsentiert einen Durchschnittswert aus Immobilien, die komplett lastenfrei sind weil der Immobilienkredit beispielsweise inzwischen getilgt ist , und Immobilien, die noch einen hohen Kreditanteil haben weil die Finanzierung soeben erst aufgenommen wurde.

Es liegt daher auf der Hand, dass eine etwaige Kreditfinanzierung bei der Berechnung einer Renditezahl zu berücksichtigen ist.

Zum Verständnis unserer Vorgehensweise lohnt es sich, die bisherigen Schritte kurz zu rekapitulieren: Zunächst haben wir die reinen Wertsteigerungsrenditen von Wohnimmobilien in zehn westlichen Ländern kennen gelernt Abschnitt 2. Hierzu existieren relativ verlässliche historische Daten, die für acht der zehn betrachteten Länder mindestens 40 Jahre zurückreichen Spanien 38 Jahre, Österreich 23 Jahre.

Danach haben wir für Deutschland, Österreich und die Schweiz eine realistische Schätzung von a Transaktionskosten Kauf- und Verkaufskosten und b laufenden Nebenkosten eines Eigenheims in erster Linie Instandhaltungskosten, Versicherung, Grundsteuer vorgenommen.

Es muss hier letztlich bei einer Schätzung bleiben, weil verlässliche und nachvollziehbare Mietrenditedaten, die länger als zehn Jahre zurückreichen, praktisch für kein Land existieren — jedenfalls nicht in öffentlich zugänglichen Datenbanken. Bei einem Eigenheimbesitzer entspricht die eingesparte Miete konzeptionell derjenigen, die ein Vermieter erzielen würde. Wir haben die in den ersten drei Schritten gesammelten Daten kombiniert und auf dieser Basis historische Gesamtrenditen für Eigenheimbesitzer in fünf Ländern ermittelt.

Diese Gesamtrenditen unterstellen, dass die Immobilie voll aus Eigenkapital finanziert wird. Bei einem teilweise kreditfinanzierten Investment unterscheidet man zwei Haupttypen von Rendite: Erstere entspricht demjenigen Renditetyp, mit denen wir uns bisher befasst haben — also einer Rendite, die etwaige unterschiedliche Kapitalquellen Eigenkapital, Fremdkapital und deren abweichende Kosten ignoriert.

Auch mögliche Unterschiede bei den Kreditzinssätzen sind daher unerheblich. Aus seiner Perspektive ist es zweitrangig, wie hoch die Objektrendite war. Ihn interessiert, wie sich sein eingesetztes Eigenkapital nach Bedienung der Fremdkapitalkosten verzinst. Diese Eigenkapitalrendite haben wir in Tabelle 7 anhand von exemplarischen Beispielrechnungen für einen Eigenheimbesitzer in Deutschland während der zurückliegenden 40 Jahre errechnet.

Dabei haben wir folgende Annahmen getroffen: Wir kalkulieren fünf exemplarische Fälle. Im ersten Fall beginnt die Betrachtung Anfang der früheste Zeitpunkt, für den historische Immobilien- und Kreditdaten für Deutschland vorliegen.

Dabei setzt sie 25 Prozent Eigenkapital ein und nimmt einen Kredit über 75 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufkosten auf. Der Kredit hat eine vorgesehene Laufzeit von 30 Jahren. Heidi wählt für das gesamte Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren. Ein Jahrzehnt später, Anfang , nach Ablaufen der Zinsbindung, wählt sie abermals eine Zinsbindung von zehn Jahren.

Dasselbe wiederholt sich Anfang , nach 30 Jahren, hat Heidi ihren Kredit vollständig abbezahlt und verbleibt bis Ende in ihrem nun schuldenfreien Haus.

Nun verkauft sie es zum Marktpreis. Wertsteigerung und Nettomietrendite für die eingesparte Miete entsprechen denjenigen, die wir in den vorhergehenden Abschnitten für den Zeitraum von bis genannt haben. Als Zinssätze verwenden wir die historischen Werte, die zu den jeweiligen Zeitpunkten galten siehe Abschnitt 5. Die anderen vier Fälle berechnen wir analog, mit dem Unterschied, dass der Kaufzeitpunkt jeweils fünf Jahre später lag. Auch hier haben wir stets ZehnJahres-Zinsbindungen unterstellt, also in Fall 2 beispielsweise die Zehn-Jahres-Zinsbindungssätze, die , und galten.

Dieser Umstand spielt jedoch für die Renditeberechnung keine Rolle. Es wird in diesen Szenarien unterstellt, dass Heidi die Immobilie verkauft und die Restschuld aus dem Erlös zurückführt.

Je kürzer die Betrachtungsperiode, desto schädlicher wirken sich diese Kosten aus. Inflationsbereinigte Eigenkapitalrendite mit und ohne Transaktionskosten TK eines durchschnittlichen Eigenheimbesitzers in Deutschland für unterschiedliche Investitionszeitpunkte Fall 1 Fall 2 Fall 3 Fall 4 Fall 5 — — — — — 40 J.

Die realen Eigenkapitalrenditen bewegen sich für Zeiträume von 30 Jahren und weniger Fälle 3 bis 5 unter 1 Prozent p. Das dürfte kaum mehr sein, als ein Sparbuch nach Steuern in diesem Zeitraum abwarf.

Bei einer Betrachtungsperiode von weniger als 20 Jahren später als einsetzend , die wir aus Platzgründen nicht mit abgebildet haben, wäre das Ergebnis trotz stark sinkender Zinsen während der zwei vergangenen Jahrzehnte noch enttäuschender, weil die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren niedriger ausfielen als von bis und weil die Transaktionskosten bei einem kürzeren Betrachtungszeitraum mehr Schaden anrichten.

Hätte man statt der fixen Zinsen variable Zinssätze angewandt, wären die Renditen in den Fällen 1 bis 4 nur um etwa 0,2 Prozentpunkte höher ausgefallen; lediglich im Fall 5 hätte sich eine spürbare Verbesserung um 0,8 Prozentpunkte ergeben.

Allerdings hätte ein Kreditnehmer mit einem vollständig variabel verzinslichen Kredit ein drastisch höheres Zinsänderungsrisiko getragen. Auf die Zukunft bezogen ist ohnehin fraglich, ob ähnliche staatliche Subventionen angesichts der hohen Staatsverschuldung in Deutschland und anderswo wieder zu erwarten sind. In Tabelle 6 siehe voriger Abschnitt hatten wir die langfristigen Renditen und Vermögensendwerte von zwei Wertpapierportfolios aufgeführt, die hinsichtlich ihres Risikos mit einem kreditfinanzierten Eigenheim vergleichbar sind.

Der Unterschied zwischen Eigenheim und Kapitalmarktanlage fällt so deutlich aus, dass er erst verschwände, wenn man einige der in die Kalkulation eingeflossenen Schätzungen Nettomietrendite aufseiten des Eigenheims, Steuern aufseiten der Kapitalmarktanlage unrealistisch weit zugunsten des Eigenheims verschieben würde.

Eine typische Konstellation für eine kreditfinanzierte Wohnimmobilie hat in Deutschland in den vergangenen 40 Jahren zu einem deutlich niedrigeren Vermögensendwert geführt als eine dem Risiko nach vergleichbare Kapitalmarktanlage, obwohl der Kapitalmarktanleger während der Betrachtungsperiode Miete zahlt.

In einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa gaben 54 Prozent der Befragten an, Immobilien würden am besten [unter allen Vermögensanlagen] gegen eine hohe Geldentwertung schützen. Doch stimmt diese Meinung? Das Eingangszitat eines Praktikers, der es eigentlich wissen muss, lässt anklingen, dass die Mehrheit der Deutschen sich wohl täuscht.

Dieser Irrtum hat vier Gründe: Zum einen fällt es Menschen generell schwer, den Zerrspiegel Inflation zu durchschauen — wir verwechseln Inflationseffekte mit tatsächlicher Wertsteigerung. Ferner überschätzen wir die Wertsteigerung von Immobilien tatsächlich überschätzen wir die reale Rendite aller Arten von Vermögensanlagen wie etwa Sparguthaben, Anleihen, Aktien, Rohstoffe und Kapitallebensversicherungen, wie zahlreiche Untersuchungen zeigen.

Dieser Renditevorsprung wirkt sich aufgrund des Zinseszinseffektes langfristig geradezu dramatisch auf den Vermögensendwert aus. Diese treibt zwar die Preise in die Höhe, bedeutet aber keinen Kaufkraftzuwachs. Natürlich kann man einwenden, dass die Gesamtrendite eines Eigenheims oder einer vermieteten Immobilie nicht nur aus der Wertsteigerung besteht, sondern aus der Wertsteigerung zuzüglich der eingesparten Miete abzüglich aller laufenden Kosten, also der Gesamtrendite.

Wie hoch die reale Gesamtrendite von selbstgenutzten Wohnimmobilien in den deutschsprachigen Ländern seit war, haben wir in den vorhergehenden Abschnitten gesehen.

Somit hat — jedenfalls auf der Basis der Wertsteigerungen allein — keine Vermögensbildung stattgefunden. Selbst ein risikoärmeres Vergleichsportfolio aus mittelfristigen deutschen Staatsanleihen lieferte über einen Jahres-Zeitraum einen höheren Vermögensendwert. Ferner wird in der Inflationsschutzdiskussion stets ein Gesichtspunkt von kaum zu überschätzender Bedeutung übersehen: Bei einer Investitionsentscheidung kommt es lediglich auf die zukünftige Entwicklung an.

Daher schützen alle Finanzanlagen gleich gut vor erwarteter Inflation. Hohe Inflation bedeutet tendenziell hohe Zinsen und umgekehrt. Ähnlich verhält es sich mit anderen Asset-Klassen wie zum Beispiel Wohnimmobilien. Und diese erwartete Inflation ist bereits in den jeweiligen Kreditzinssätzen enthalten. Betrüge die erwartete Inflation heute 2 Prozent p. Lediglich die nominalen Zinsen fielen von 7 Prozent auf 5 Prozent, währen die realen Zinsen unverändert blieben 5 Prozent p.

Letztlich geht es also bei der Frage des Inflationsschutzes um den Schutz vor unerwarteten Erhöhungen der Inflationsrate. Diese unerwartete Inflationsrate ist, wie ihr Name schon andeutet, nicht vorhersehbar. Genau so ist sie ja definiert. Trotz dieser altbekannten Fakten plappern die Medien seit Jahrzehnten unkritisch den von der Immobilienbranche behaupteten angeblichen Inflationsschutz durch Wohnimmobilien nach: Kompetente und kritische Berichterstattung sieht anders aus.

Auch wer Angst vor einer Hyperinflation oder gar einem Staatsbankrott hat, kann sich mit einem weltweit breit diversifizierten Wertpapierportfolio aus Aktien, Anleihen anderer Länder und eventuell Rohstoffen besser schützen als mit einer Einzelimmobilie in jenem Land, in dem man auch sein laufendes Einkommen bezieht.

Die reine Wertsteigerung von Wohnimmobilien nach Inflation war in Deutschland in den letzten 40 Jahren genau null und damit vermutlich nicht höher als die inflationsbereinigte Nachsteuerrendite eines Sparbuches.

Somit haben deutsche Wohnimmobilienwerte über vier Jahrzehnte hinweg gerade einmal die Inflation ausgeglichen, aber nicht mehr. Auch in anderen Ländern und über weitaus längere Zeiträume als 40 Jahre hinweg liegt die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien langfristig allenfalls zwischen 0 Prozent und 1 Prozent pro Jahr.

Berücksichtigt man die eingesparte Miete, Steuern und einen typischen Fremdfinanzierungsanteil von 30 Prozent, dann haben in Deutschland seit risikoärmere Staatsanleihen die Rendite und damit den Vermögensendwert eines Eigenheims übertroffen. Alle Asset-Klassen bieten Schutz vor der erwarteten Inflation, denn diese ist bereits in den aktuellen Bewertungen Preisen und erwarteten Renditen von Aktien, Anleihen, Gold sowie Immobilien eingepreist.

Echter Inflationsschutz einer Vermögensanlage erschöpft sich nicht in einer langfristigen Nettorendite, die geringfügig über der Inflation liegt, sondern besteht in einer deutlich über der Inflation liegenden Realrendite.

Nur so ist ein nennenswerter realer Vermögenszuwachs möglich. Gemessen am so verstandenen Inflationsschutz schneiden mehrere andere Asset-Klassen langfristig besser ab als Eigenheime. Die Marktwerte sind schlicht noch nicht weit genug gefallen. In der Tat ist die Vorstellung, Eigenheime böten Sicherheit oder anders ausgedrückt: Wie die Immobilien- und Finanzbranche diese Vorstellung in ihrer Verkaufsförderung nährt, illustriert ein beispielhaftes, typisches Zitat: In der unsicheren wirtschaftlichen Situation gewinnen Sachwerte zunehmend an Attraktivität — allen voran die eigene Immobilie.

Dazu werfen wir zunächst einen Blick auf historische Daten aus verschiedenen Ländern, die diese Risken veranschaulichen. In einem zweiten Schritt gehen wir dann auf die Ursachen dieser Risiken ein. In seinem Heft vom Das Magazin sollte Recht behalten. Die nächste Generation wird diese Schulden im Wege höherer Inflation Geldentwertung oder höherer Steuern bezahlen müssen. Tabelle 8 zeigt den inflationsbereinigten Wertverlust, den die durchschnittliche Wohnimmobilie im Dezember in neun westlichen Ländern erlitten hatte gemessen an den nationalen Preisindizes für Wohnimmobilien.

Greifen wir drei exemplarische Fälle heraus: Inflationsbereinigt kostete das durchschnittliche japanische Eigenheim Ende etwa 45 Prozent weniger als am Höchststand Verlust per Ende seit hist. Jahrhunderts, die in Abbildung 2 dargestellt sind. Die Finanzprofessoren Reinhart und Rogoff untersuchten diesbezüglich 19 Länder davon acht Schwellenländer in den letzten 40 Jahren. Der durchschnittliche maximale kumulative Verlust in der Ländergruppe lag bei 36 Prozent und dauert sechs Jahre. Wiederum wären diese Einbrüche bezogen auf das investierte Eigenkapital bei Berücksichtigung einer Kreditfinanzierung höher ausgefallen.

Weil Einzelimmobilien stärker im Wert schwanken als ein nationaler Markt, wären diese maximalen Verluste auf Einzelobjektniveau weit gravierender. Mit Blick auf die Zukunft fällt es schwer zu begründen, warum solche Verluste oder Stagnationsphasen nicht wieder auftreten sollten. Warum hören wir so wenig von den finanziellen Risiken des Eigenheimbesitzes? Dafür gibt es viele Gründe: Weil zwischen zwei Immobilienkrisen oft 15 oder 20 Jahre liegen, haben wir und die Medien die letzte Krise längst vergessen, wenn die nächste eintritt.

Und vielleicht waren wir ja bei der vorhergehenden Krise noch keine Eigenheimbesitzer; in diesem Fall nützt uns der Preiseinbruch sogar. Unser mangelndes Wissen um die Wirtschaftsgeschichte der letzten Jahre: Jede Aktienmarktblase, jeder Immobilien-Crash und jede Rezession der heutigen Zeit ist in den letzten Jahren schon einmal dagewesen und vermutlich in schlimmerer Form. Wir könnten viel aus dieser Historie lernen, aber leider trifft auf die meisten unter uns wohl die Beobachtung des amerikanischen Philosophen George Santayana zu: Damit ist die menschliche Neigung gemeint, sich von Inflation blenden zu lassen siehe das konkrete Rechenbeispiel zu einem deutschen Eigenheim in Abschnitt 2.

Wir verwechseln Preisanstieg, der nur Inflation repräsentiert, mit echtem Wertanstieg. Wir wollen einfach glauben, das Richtige getan zu haben. Immobilieninvestoren unterschätzen das Risiko ihrer Anlage, da es sich einer laufenden Beobachtung entzieht. Weil wir die Wertschwankungen einer Immobilie nicht täglich in der Zeitung oder im Internet verfolgen können wie das im Falle einer Aktie oder eines Investmentfonds der Fall wäre , schlussfolgern wir fälschlich, das Investment sei risikoarm.

Doch ein Risiko sinkt oder verschwindet nicht deshalb, weil man es nicht sieht. Eine Bergwanderung im Hochgebirge bei dichtem Nebel ist nicht weniger riskant als eine bei Sonnenschein, obwohl man vielleicht manche gefährliche Stelle wegen der schlechten Sicht nicht erkennt. Die Finanz- und Immobilienbranche gaukelt uns das Märchen vom der sicheren Sachanlage, vom Betongold, vom soliden Schutz vor Inflation vor und wir glauben es bereitwillig.

Gewiss ist ein Eigenheim, sofern und solange mit relativ moderatem Fremdkapitalanteil und langfristiger Zinsbindung finanziert, kein hochriskantes Investment. Die Fehlinterpretation von Hauspreisindizes: Eine solche Fehldarstellung gibt es bei einem Aktien- oder Anleihenindex nicht.

Der Index täuscht uns also Sicherheit und Stetigkeit vor, die nicht der Realität einer Einzelimmobilie ent17 Einem meiner Arbeitskollegen, der Anfang in London eine Eigentumswohnung gekauft hatte, bot Mitte eine Bank eine kostenlose Bewertung der Wohnung an. Er lehnte ab, weil er nicht wissen wollte, wie viel Geld er seit dem Kauf verloren hatte. Daher taugen Immobilienindizes nur sehr eingeschränkt zur Risikomessung. Das Ganze wird noch verschlimmert, wenn wir — wie üblich — nominale Indizes betrachten, die nicht inflationsbereinigt sind.

Näheres zum Thema Hauspreisindizes im folgenden Abschnitt 2. Dieser Abschnitt und die vorangegangenen haben zweierlei gezeigt: Was können wir ganz konkret tun, um unser persönliches Risiko bei unserer Eigenheimfinanzierung zu minimieren? Den Immobilienzyklus — also Preisaufschwünge, -abschwünge oder sogar Crashes — vorhersagen zu wollen, ist für Privathaushalte aussichtslos.

Gar nicht in ein Eigenheim zu investieren ist für viele von uns keine akzeptable Lösung. Somit bleibt nur die Lösung: Fremdfinanzierung ja, aber so risikoarm wie möglich. Die tatsächliche Wertschwankungsbreite von Immobilieninvestitionen ist weit höher, als es die Standardmesszahlen anzeigen. Tabelle 8 Abschnitt 2. Sofern der Eigenheimbesitzer einen Immobilienfinanzierungskredit aufgenommen hatte, war der maximale Verlust, bezogen auf sein gebundenes Eigenkapital Eigenmittelanzahlung und alle bisherigen Kredittilgungen , sogar noch stärker als in der Tabelle und den darauf folgenden längerfristigen Zahlen zu USA, Frankreich und Norwegen angegeben.

Sie versagen aber, wenn es um die korrekte Abbildung der kurzfristigen Schwankungen der Immobilienwerte geht. Dieses Indizes haben eine konstruktionsbedingte Tendenz, Wertschwankungen nur gedämpft anzuzeigen. Uns interessiert hier in erster Linie Aspekt b.

Wie kommt es dazu? Je nach Index und Indexierungsmethode betragen dieses Abstände bis zu einem Jahr. Bei einem Aktien- oder Anleiheindex erfolgt die Bewertung hingegen täglich. Stellen Sie sich drei Messpunkte Bewertungen einer Immobilie vor, zwischen denen jeweils sechs Monate liegen. Die Werte Preise sind: Nehmen Sie nun an, dass der zweite Messpunkt 90 tatsächlich nicht berücksichtigt wird.

Die Bewertungen Immobilienpreise repräsentieren bei vielen Indizes keine Marktpreise, sondern Gutachterwerte. Und all das muss zu vertretbaren Kosten und mit möglichst geringer Zeitverzögerung geschehen. Es existieren unterschiedliche Indexierungsmethoden, die diese technischen Probleme in verschiedener Weise lösen.

Wir gehen darauf aus Platzgründen nicht genauer ein. Weitere Informationen finden sich auf en. Genau diese kurzfristigen Abweichungen sind es jedoch, die bei einem echten Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt den realisierten Preis bestimmen.

Dazu gehören insbesondere Makler, die ein ökonomisches Interesse an möglichst hohen Preisen und geringen Preisschwankungen haben, weil ihre Vermittlungsprovision überwiegend vom Kaufpreis bestimmt wird.

Starke Preisschwankungen nach unten wirken sich daher — kurzfristig — ungünstig auf ihr Geschäft aus. Ob der Wert aller Objekte, die über einen Maklerschreibtisch gehen, sowie die Veränderung dieses Wertes dem Indexersteller durchgängig korrekt gemeldet werden, ist daher zu bezweifeln.

Anders als in den Märkten für Aktien, Anleihen und Rohstoffe sinkt das Transaktionsvolumen die Anzahl der Käufe beziehungsweise Verkäufe im Wohnimmobilienmarkt in einem Marktabschwung rapide. Schwächeln die Immobilienpreise, nehmen viele potenzielle Verkäufer ihr Objekt vom Markt, weil sie den Verkaufspreis, den sie erzielen wollten, nicht erreichen.

Statt sofort zu verkaufen, wie ursprünglich geplant, warten sie mit ihrem Verkauf in der Hoffnung, dass sich in einem Jahr oder später ein besserer Preis erzielen lässt. Auch Käufer werden in einem Marktabschwung zögerlicher, weil sie hoffen, dass weiteres Zuwarten sich finanziell für sie auszahlen wird.

In den eingangs genannten Kapitalmärkten für Aktien und andere Wertpapiere fehlt dieses Phänomen des Umsatzrückgangs im Abschwung. Der Wertverlust ist eingetreten, auch wenn ihn der Index nicht vollständig anzeigt. Ein ähnliches, vielleicht sogar noch gravierenderes Problem existiert bei Indizes, die auf den bereits erwähnten Maklerdaten basieren. Immobilien, die ohne Einschaltung eines Maklers verkauft werden, fehlen in diesen Indizes. Da diese Immobilien tendenziell einen niedrigeren Preis erzielen, 21 besteht auch hier die Gefahr eines risikoverharmlosenden Datenverzerrungseffektes.

Immobilienindizes berücksichtigen — wie auch Wertpapierindizes — keine Transaktionskosten. Bei einem Wertpapierindex fällt diese Nichtberücksichtigung über Zeiträume von unter zehn Jahren recht wenig ins Gewicht.

Bei Immobilien hingegen wirkt sie sich aufgrund der sehr hohen Transaktionskosten bei Zeiträumen von unter 20 Jahren stark verzerrend aus. Das ist im Immobilienmarkt, anders als im Wertpapiermarkt, nur ausnahmsweise der Fall.

Zum Schluss noch ein Einflussfaktor, der zwar keine unmittelbare Schwäche von Immobilienindizes darstellt, sich aber ähnlich risikoverharmlosend auswirkt.

Die Medien wie auch private Haushalte neigen dazu, Indexdaten und damit die historische Schwankungs21 Dennoch kann der realisierte Nettoverkaufspreis für den Verkäufer auf Nettobasis höher sein als bei einer Transaktion mit Maklerbeteilung, denn es fällt ja keine Maklerprovision an.

Das ist ein feiner, aber gravierender Unterschied. Es mag unter Hunderten oder Tausenden von Objekten kein einziges geben, das genau denselben Wertverlauf hat wie der Index. Ein Eigenheimkäufer investiert nicht in einen Hauspreisindex, der die durchschnittliche Wertentwicklung Tausender Immobilien repräsentiert, sondern in eine Einzelimmobilie.

Warum das eine wichtige Rolle spielt, zeigt eine Analogie zum Aktienmarkt: Selbst die risikofreudigsten Aktienanleger investieren niemals ihr gesamtes Vermögen in eine einzelne Aktie, sondern streuen ihre Anlage auf mindestens fünf oder zehn Aktien. Mit Investmentfonds ist es selbst bei kleinen Anlagebeträgen leicht möglich, sein Kapital buchstäblich auf Tausende von Aktien weltweit zu verteilen. Bei einem Eigenheim geht das nicht. Tatsächlich liegen die maximalen Wertverluste eines einzelnen Immobilienobjektes — grob geschätzt — um ein Drittel höher als diejenigen des relevanten Hauspreisindex.

Merkbox Fast alle Immobilienindizes haben konstruktionsbedingte Schwächen, die dazu führen, dass der Index die Wertschwankungen der zugrunde liegenden Immobilien unterzeichnet.

Immerhin dürften die langfristigen Wertsteigerungsraten, die die Indizes anzeigen, zutreffen. Prognosen zu den künftigen Wertentwicklungen und Mietrenditen von Wohnimmobilien. Ebenso sind Kreditzinssätze stets beliebter Gegenstand von Vorhersagen, sowohl der Profis als auch der Amateure.

Immobilien und ihre Finanzierungskosten aussehen werden. Leider ist das ein fataler Irrtum: Die Immobilienbranche und die Banken profitieren jedoch davon, dass private Immobilienkäufer an diese Fiktion glauben. Die Richtigkeit einer Immobilienpreis- oder Zinsprognose, vor allem wenn man bedenkt, dass jeden Monat weltweit Tausende solcher Prognosen veröffentlicht werden, belegt für sich genommen nicht, dass der betreffende Prognostiker auch in Zukunft richtige Prognosen treffen kann.

Dass Prognosen in Systemen, die vom Menschen beeinflusst werden im Unterschied zum Beispiel zur Tierwelt oder physikalischen Systemen wie dem Wetter oder einem Vulkan , generell nicht funktionieren, hat vor allem folgende zwei Gründe: Platz 1 der Rangliste: Damit ist es unwahrscheinlich, dass persönliche Recherche und Nachdenken zu Informationen führen, die anderen Marktteilnehmern nicht bereits bekannt sind. Das gilt auch für Informationen und Erwartungen zur künftigen Verbesserung oder Verschlechterung der Lage einer Immobilie.

Solche neuen Informationen haben deshalb aus Exante-Sicht einen Zufallscharakter ex ante — lat. Diese auf den ersten Blick kontraintuitive Einsicht ist von enormer Tragweite für unser Denken über künftige Renditen. Die Vorhersage wirkt auf den Vorhersagegegenstand zurück und entzieht der Prognose damit die Ausgangsbasis — genauso wie Baron Münchhausen sich nur in seinen Lügengeschichten an den eigenen Haaren aus dem Sumpf ziehen konnte.

Der österreichisch-britische Philosoph Karl Popper formulierte diesen Sachverhalt einmal so: Die Erfindung des Rades vorherzusagen, ist gleichbedeutend mit seiner Erfindung. Auf den Immobilienmarkt bezogen: Die Möglichkeit zur Erzielung der Überrendite wäre dann — im Ökonomenjargon — wegarbitriert. Es lässt sich bei Immobilien wie auch bei Aktien beobachten.

Wir alle sind willige Opfer dieser Irreführung, weil wir einfach glauben wollen, dass es die Experten ja wissen müssen. Für Spekulationszwecke auf Einzelobjektebene ist jedoch auch Regression zum Mittelwert kaum zu gebrauchen. Wer sich diese Erkenntnisse der Finanzökonomie zu eigen macht, hilft sich selbst dabei, wirtschaftlich und emotional schädliche Fehlentscheidungen zu vermeiden. Als ob die Situation nicht schon verwirrend genug wäre, wird dann noch unterschieden zwischen lokalen, regionalen und nationalen sowie zwischen kurz- und langfristigen Preisentwicklungen.

Einigkeit unter Fachleuten über die entscheidenden Ursachen für Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt, die es ermöglichen würden, belastbare Prognosen zur kurz-, mittel- oder langfristigen Entwicklung von Immobilienpreisen zu entwickeln?

Lässt sich mithin die künftige Wertsteigerung von Wohnimmobilien generell nicht zuverlässig prognostizieren? Kurz- und mittelfristig sicherlich nicht. Langfristig durchaus, allerdings ganz anders, als es die Immobilienbranche üblicherweise tut.

Das ist nicht mehr, als ein Sparbuch abwirft — und zudem wird diese Wertsteigerung erst langfristig ab 20 Jahre Haltedauer und nur vom durchschnittlichen Eigenheimbesitzer erreicht. Die eine Hälfte der Eigenheime wird etwas über diesem Wert rentieren, die andere Hälfte etwas darunter.

Warum ist das so? Der vielleicht berühmteste Immobilienfachmann der Welt, der amerikanische Wirtschaftsprofessor Robert Shiller, hat für die USA gezeigt, dass die Preise dortiger Wohnimmobilien sehr langfristig also über Perioden ab 20 Jahren der Entwicklung der Baukosten Herstellungskosten ohne Baulandkosten von Immobilien folgen.

In den Jahren von bis stiegen amerikanische Wohnimmobilienpreise real um 0,3 Prozent p. Auch in Deutschland sehen die entsprechenden Zahlen ähnlich aus: Von bis lagen sie bei 0,0 Prozent p. Anstieg der Wohnimmobilienpreise und 0,7 Prozent p. Zudem gibt es keinen 24 Im Bausektor gibt es besonders starke Produktivitätsfortschritte.

Diese beiden Entwicklungen gleichen den realen Anstieg der Löhne im Bausektor weitgehend aus. Was ist mit der Entwicklung der Baulandpreise? Hinzu kommt, dass die Vorstellung von der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland letztlich falsch ist. Jedem nationalen Gemeinwesen steht es frei, die Menge an Bauland aus diesem schier unerschöpflichen Pool heraus fast beliebig zu erhöhen, um einen sozialpolitisch unerwünschten Preisanstieg einzudämmen.

Gleichzeitig tendiert das Bevölkerungswachstum in Deutschland gegen null, und der nachfragesteigernde Effekt aus der langsam wachsenden Zahl der Haushalte27 wird abgeschwächt durch a anhaltende Verstädterung in Städten ist die Wohnfläche pro Einwohner niedriger als auf dem Land und b die Umwandlung von Industriebrachen in Bauland.

Merkbox Historisch und langfristig gesehen sind die Wohnimmobilienpreise inflationsbereinigt nur um etwa 0,4 Prozent pro Jahr gestiegen; in Deutschland war der Anstieg in den letzten 40 Jahren noch deutlich geringer.

Auch in langfristiger Betrachtung ist eine Änderung unwahrscheinlich, denn die Preise von Wohnimmobilien werden letztlich von deren Baukosten bestimmt und diese steigen inflationsbereinigt seit vielen Jahrzehnten um weniger als 1 Prozent p. Einer Prognose der Deutschen Bank aus zufolge wird bereits in sieben bis zehn Jahren die Zahl der Haushalte zu sinken beginnen. Wenn es um die finanzielle Seite einer solchen Entscheidung geht, wird kein anderes Argument häufiger genannt als dieses: Das ist wie Geld zum Fenster hinauswerfen.

Wenn ich eine Immobilie kaufe und finanziere, zahle ich zwar auch, aber diese Ausgaben kommen wenigstens mir selbst zugute, weil ich damit Eigentum bilde. Irgendwann werde ich meinen Kredit abbezahlt haben, dann sinken meine monatlichen Kosten fast auf null und die Immobilie gehört mir. Das Problem an dieser intuitiv plausibel erscheinenden Sichtweise besteht darin, dass sie auf sehr wackeligen Beinen steht.

In diesem Abschnitt werden wir zeigen, warum dies so ist. Dabei gehen wir in zwei Schritten vor. Diese Betrachtung macht uns mit den sehr unterschiedlichen Zahlungen und Erträgen oder Verlusten vertraut, mit denen Eigenheimbesitzer und Mieter sich auseinandersetzen müssen. Dies schärft auch unsere Analysefähigkeit. Im zweiten Schritt werden wir dann eine ganz konkrete Kauf-oder-MieteRechnung mit realistischen Zahlen und Annahmen durchführen.

Zunächst zu Schritt 1. Das ist zwar eine eher seltene Ausnahme, die aber zu Vereinfachungszwecken unser Szenario A repräsentieren soll.

Erich kauft ein Reihenhaus in einem Vorort von Köln, Manfred mietet zum gleichen Zeitpunkt das direkt angrenzende, praktisch völlig identische Reihenhaus.

Erich bezahlt damit das Reihenhaus, Manfred investiert das Geld in ein Wertpapierportfolio. Beide betrachten ihr Investment als wichtigen Teil ihrer Altersvorsorge. Aus der Perspektive des Investors ist dies ein Zahlungsmittelabfluss. Umgekehrt ist beispielsweise der Verkauf der Immobilie ein Zahlungsmittelzufluss. Manfred investiert den gleichen Betrag in ein Wertpapierportfolio abzüglich der Kaufkosten.

Allerdings sind sowohl bei Erich als auch bei Manfred Wertverluste Kursrückgänge prinzipiell denkbar. Betriebskosten, die für Erich und Manfred identisch sind, weil sie ja in ähnlichen oder identischen Häusern wohnen Energie, Wasser etc.

Manfred bezieht je nach der konkreten Gestaltung seines Wertpapierinvestments laufende Zins- und Dividendeneinkünfte. In Österreich und der Schweiz bleiben solche Kursgewinne, sofern langfristiger Natur, ebenfalls von der Einkommensteuer verschont. Bei Steuerpflicht für realisierte Kursgewinne von Wertpapieranlagen wären diese Steuern zum Zeitpunkt des Verkaufs der Anlage zu berücksichtigen.

Bei einem Wertpapierdepot dürften die Verkaufskosten je nach Wertpapier unter 0,5 Prozent liegen. Obwohl Tabelle 9 keine konkreten Zahlenwerte enthält, leuchtet unmittelbar ein, dass Erich der keine Miete zahlt geringere laufende Aufwendungen hat als Manfred.

Das lässt sich einfach und realistisch durch die folgende Annahme bewerkstelligen: Seine laufenden Erträge Zinsen und Dividenden abzüglich Steuern reinvestiert er brav in sein Wertpapierportfolio, denn er will vom Zinseszinseffekt profitieren.

Erich zahlt zwar keine Miete, hat aber auch laufende Kosten zum Beispiel Instandhaltung. Die Differenz zwischen Manfreds höherer Miete und Erichs niedrigeren laufenden Kosten investiert Erich, der Eigenheimbesitzer, jeden Monat in ein Wertpapierportfolio mit gleicher Struktur wie das von Manfred nicht in Tabelle 9 berücksichtigt. Nachdem wir nun gesehen haben, wie man einen Kauf-oderMiete-Vergleich anstellt, bei dem kein Kredit im Spiel ist, wenden wir uns in Tabelle 10 noch kurz dem geringfügig komplizierteren, aber auch realistischeren Fall zu, in welchem Erich seinen Eigenheimkauf aus beispielsweise 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Kredit finanziert Szenario B.

Dasselbe nehmen wir auch hier an. Der Eigenkapitalanteil in der Immobilie beläuft sich somit auf 30 Prozent Eigenkapital abzgl. Kaufkosten dividiert durch Kaufpreis der Immobilie. Der genaue Unterschiedsbetrag hängt in erster Linie davon ab, wie hoch der Eigenkapitalanteil in Erichs Immobilie ist hier 30 Prozent , aber auch von den fallspezifischen Faktoren wie Zinssatz, Tilgungslaufzeit, den laufenden Kosten der Immobilie und Manfreds Miethöhe.

Bei einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren wird die monatliche Belastung von Erich während dieser 30 Jahre voraussichtlich um gut 30 Prozent höher liegen als die von Manfred. In diesem Zusammenhang lässt sich mancher tatsächliche oder künftige Eigenheimbesitzer davon verwirren, dass die Instandhaltungskosten als Hauptelement der laufenden Kosten des Eigenheims im Zeitablauf stark schwanken.

Und selbst bei einer gebrauchten Immobilie, bei der dieser Effekt eine geringere Rolle spielt, wird diese Kostenposition von Jahr zu Jahr variieren.

Für die Zwecke einer Kauf-oder-Miete-Rechnung spielt das jedoch kaum eine Rolle, denn es kommt in erster Linie auf den langfristigen Durchschnitt an, und dieser lässt sich relativ gut schätzen siehe Abschnitt 2.

Auf keinen Fall darf man diese Kosten jedoch in der Berechnung vergessen. Will man hingegen einen aussagefähigen Vermögensendwertvergleich anstellen, muss man auch hier dafür sorgen, dass Erich und Manfred sowohl am Anfang als auch über die Jahre hinweg dieselben Ausgaben tätigen. Beiden haben zu Beginn gleich viel Eigenkapital eingesetzt. Auch dieses Vorgehen ist — Stichwort Altersvorsorge — angemessen, obwohl es in der Realität oft unterbleibt.

Nur so gelangen wir zu einem aussagekräftigen Vergleich. Genug der grauen Theorie. Abgesehen von Abweichungen im Detail, die sich auf einige hier nicht dargestellte Feinheiten solcher Berechnungen beziehen, basiert das Tool auf dem in Tabellen 10 und 11 umrissenen Konzept. Erichs letzte Kreditrate war 30 Jahre später fällig Ende Wir unterstellen, dass Erich während der Kreditlaufzeit den durchschnittlichen Hypothekenkreditzinssatz in Deutschland aus variablen Sätzen zahlte, also 7,5 Prozent p.

Die beiden Häuser sind praktisch identisch. In den drei Jahrzehnten nach Erichs Hauskauf investiert Manfred die Differenz zwischen seinen niedrigeren monatlichen Immobilienausgaben Miete und denjenigen von Erich Annuität und laufende Nebenkosten in ein Wertpapierdepot. Beide, Erich und Manfred, tragen somit während der gesamten 30 Jahre dieselbe monatliche Belastung.

Wie sich diese Zahlungen zusammensetzen, geht aus Tabelle 12 hervor. Letztlich sind jedoch alle diese einzelnen Positionen isoliert betrachtet irrelevant. Der Grund liegt vorwiegend darin, dass die Gesamtrendite von Erichs Immobilie Wertsteigerung plus eingesparte Miete im Verhältnis zu seinen Zinskosten einfach zu niedrig war. Das ist daran erkennbar, dass sein Vermögensendwert niedriger ist als die Summe der Zahlungen, die er geleistet hat. Er hat alles in allem mehr Geld aufgewendet, als die Immobilie am Ende wert ist.

Manfreds wirkliche Steuerbelastung wäre vielleicht geringer ausgefallen, da wir hier Freibeträge für Einzelpersonen oder Ehepaare nicht berücksichtigen, die sich in diesem Fall spürbar ausgewirkt hätten. Die Kaufkosten und die laufenden Kosten könnten mit heute verfügbaren Produkten merklich unter die hier angenommenen Werte gesenkt werden.

Wert über diese 30 Jahre Wertsteigerung der Immobilie p. Durchschnitt während dieser 30 Jahre Nachsteuerrendite p. Auch eine deutlich höhere Belastung bei Manfred mit laufenden Kosten und Steuern würde das Ergebnis nur graduell ändern.

Diese Wertsteigerung zuzüglich der eingesparten Nettomiete 5 Prozent minus 2,05 Prozent laufende Nebenkosten ist nicht hoch genug, um den Malus des 7,5-ProzentZinssatzes auszugleichen. Hätte Erich sein Haus vor Ablauf von 30 Jahren verkauft, hätten sich die Transaktionskosten stärker negativ ausgewirkt. Der eine oder andere Betrachter mag ferner einwenden, es handele sich hier nur um eine historische Momentaufnahme, einen Einzelfall.

Das ist zwar richtig, aber mir ging es hier darum, anhand tatsächlicher Zahlen zu illustrieren, dass Kaufen eben nicht immer — wie gemeinhin angenommen — der finanziell bessere Weg ist, selbst dann nicht, wenn man einen langen Jahres-Zeitraum zugrunde legt. Das Argument, dass die variablen Immobilienkreditzinsen in Deutschland seit etwa unter 7 Prozent liegen, hilft hier auch nicht weiter. Zum einen sind die seit niedrigeren Zinsen in diese Berechnung eingeflossen, und zum anderen ist nicht einsichtig, warum die variablen Zinsen künftig im Durchschnitt niedriger sein sollen als in der Vergangenheit.

Hätte man dieser Berechnung fixe Zinsen zugrunde gelegt, wäre sie — wie erwähnt — für Erich noch ungünstiger ausgefallen. Einen wichtigen Gesichtspunkt sollte man in diesem Zusammenhang allerdings unbedingt hervorheben: In unserer Berechnung hat Manfred sich anders verhalten, als es viele tatsächliche Mieter in seiner Situation getan hätten: Manfred hat nämlich konsequent die monatliche Differenz zwischen seiner Miete und Erichs höherer Gesamtbelastung auf sein Wertpapierdepot überwiesen.

Manfreds monatliche Ausgabenbelastung die Summe aus Miete und Sparrate war nicht höher, aber auch nicht niedriger als diejenige von Erich. Zwischen beiden bestand dennoch ein wichtiger Unterschied: Erich hatte keine andere Wahl, als seine monatlichen Ausgaben zu leisten, nachdem er Kaufund Kreditvertrag seiner Immobilie unterschrieben hatte.

Er spielt bei der Kauf-oder-Miete-Analyse eine kaum zu überschätzende Rolle, weshalb wir uns in Abschnitt 3. Bei einem rechnerisch korrekten Vergleich war Mieten in Deutschland während der vergangenen 30 Jahre im Durchschnittsfall fast sicher rentabler als Kaufen.

Dieser Renditevorteil mündete jedoch nur dann in einem höheren Endvermögen, wenn der Mieter ebenso viel Eigenkapital und monatliche Sparbeträge investierte, wie der Selbstnutzer für Kauf, Finanzierung und laufenden Unterhalt aufwendete. Auch viele Eigenheimbesitzer erzählen das Märchen bereitwillig weiter, weil es ihr Gefühl, das Richtige getan zu haben, rechtfertigen hilft — auch wenn dieses Gefühl selten auf belastbaren Zahlen beruht.

Eigenheimbesitzer bräuchten diesen fortwährenden Anstieg nicht zu fürchten. Wie so manches Argument in der Kauf-oder-Miete-Diskussion steht auch dieses auf einem wackeligen Fundament.

Schauen wir uns zunächst einmal die historischen Fakten an. Abbildung 4 stellt die inflationsbereinigte Entwicklung von Mieten, Wohnimmobilienpreisen und Löhnen im Zeitraum — für Deutschland dar. Die Grafik zeigt, dass: Aus all diesen Entwicklungen ergibt sich ein optischer Anstiegseffekt der absoluten Mieten pro Haushalt. Ein echter Mietanstieg liegt jedoch nur dann vor, wenn die Quadratmetermieten inflationsbereinigt zunehmen.

Warum unterliegen viele Menschen dennoch dem Eindruck, dass die Mieten im Zeitablauf fortwährend steigen? Da ist zum einen der allgegenwärtige Fehler, inflationsbedingte nominale Preissteigerungen mit tatsächlichen Preissteigerungen zu verwechseln, auf den wir bereits eingegangen sind.

Ferner unterliegen viele von uns dem Glauben, dass steigende Hauspreise zwangsläufig steigende Mieten nach sich ziehen — ein Trugschluss, wie Abbildung 4 für Deutschland veranschaulicht. In den neun Jahren von Ende bis März schossen amerikanische Eigenheimpreise um mehr als Prozent in die Höhe und damit letztlich auch Zins- und Tilgungsverpflichtungen , während die Mieten im Vergleich um lächerliche 4 Prozent zunahmen, was inflationsbereinigt sogar einem Rückgang entsprach.

Überdies ist selbst ein langfristig etwas über der Inflation liegender Mietanstieg harmlos, solange die Einkommen ebenso oder schneller steigen, und genau das ist der Fall: Kumulativ stiegen die realen Löhne in Deutschland in den letzten 39 Jahren um Prozent, die Mieten jedoch nur um 9 Prozent. Generell kann man schlussfolgern: Ja, Mieten steigen minimal schneller als die Inflation; wenn aber die Einkommen — wie die Kurve der Löhne und Gehälter in Abbildung 4 zeigt — ebenso oder sogar schneller wachsen, müssen wir uns eigentlich wenig Sorgen über den nominalen Anstieg der Mieten machen.

Dass wir es dennoch tun, hat also nichts mit den Fakten zu tun, sondern mit unserer verzerrten Wahrnehmung. Es erscheint sehr wahrscheinlich, dass Quadratmetermieten hierzulande — so wie in den vergangenen vier Jahrzehnten — auch in Zukunft langfristig nicht viel stärker als die Inflation und insbesondere langsamer ansteigen werden als Löhne und Gehälter. Dafür sprechen a die weltweit fast einmalige Mieterschutzgesetzgebung in den deutschsprachigen Ländern, b der Umstand, dass die durchschnittliche Wohnimmobilie sehr langfristig betrachtet nur reale Preissteigerungen von zwischen 0 Prozent und 1 Prozent erfährt und c die Tatsache, dass Mieten selbst ja ein wichtiger Bestandteil der Inflationsberechnung des Verbraucherpreisindex sind.

Wer primär aus Furcht vor steigenden Mieten ein Eigenheim erwirbt, der läuft vor einem harmlosen Papiertiger davon. Mieten steigen sehr langfristig betrachtet deutlich langsamer als unsere Einkommen. Und in der Tat erscheint er ja ebenso selbstverständlich wie wahr. Doch stimmt der Lage-Mythos wirklich? Bei näherer Betrachtung entpuppt er sich — je nach Analyseblickwinkel — als inhaltsleere Trivialität oder schlicht als falsch.

Beides lässt sich recht einfach anhand eines kurzen Frage-Antwort-Spiels zeigen. In den 69 Jahren von bis wies Paris trotz stärkeren Bevölkerungswachstums, trotz europaweit einmaliger Zentralisierung aller wichtigen politischen, wirtschaftlichen und kulturellen Funktionen in der französischen Hauptstadt, eine niedrigere Preissteigerungsrate für Wohnimmobilien auf als das restliche Frankreich.

Dem deutschen Gewos-Hauspreisindex zufolge fielen die Preise von Einfamilienhäusern in Westdeutschland in den fünf Jahren von bis inflationsbereinigt um kumulativ 8,1 Prozent gegenüber einem Rückgang von nur 1,9 Prozent in Ostdeutschland. Simple Realschularithmetik genügt bereits. Selbst bei Alice im Wunderland würde das keiner für möglich halten. Können wir annehmen, dass die Qualität einer Lage schon im gegenwärtigen Preis einer Immobilie enthalten ist und daher per se keine Auswirkung auf die zukünftige relative Rendite haben kann?

Überdurchschnittliche Renditen ergeben sich in erster Linie durch Verbesserung einer Lage. Verbesserung ist oft leichter von einem sehr niedrigen Niveau aus erzielbar — also einer schlechten Lage.

Ist es möglich, über mittel- bis langfristige Zeiträume hinweg die Entwicklung der Qualität von Standorten zuverlässig zu prognostizieren? Daraus allein kann sich kein Renditevorteil ergeben. Ja, das sind sie, und diese Art von Erklärungen aus der Rückschau ist wohlfeil.

Für die Zukunft haben sie keinerlei Aussagekraft. Diese Lagen wiesen in der Vergangenheit vermutlich deshalb besonders gute Renditen auf, weil sie vorher schlechtere Lagen waren.

Prognosen, die es zuverlässig erlauben, nach Berücksichtigung von Kosten, Risiko und Steuern eine über dem Marktdurchschnitt liegende Rendite zu erzielen, gibt es auf dem Markt für Wohnimmobilien ebenso wenig wie auf dem Zinsmarkt, dem Devisenmarkt oder dem Aktienmarkt.

Werfen hochwertige Immobilien höhere Nettorenditen ab als Immobilien mittlerer oder schlechter Qualität? Dafür gibt es keine Evidenz. Aus den historischen Renditedaten der jeweils letzten fünf oder zehn Jahre filtern Makler und Immobilienfinanzierer gezielt diejenigen Standorte oder Objekttypen heraus, die eine Überrendite lieferten, vielleicht weil sich ihre Lage in den vorangegangenen fünf oder zehn Jahren verbesserte.

Wissenschaftler nennen das Data-Mining Datenschürfen. Der Erfolg einiger weniger in der Vergangenheit bedeutet nicht, dass sie diesen Erfolg in der Zukunft wiederholen oder andere diesen nachahmen könnten. Die Tabelle dient also lediglich dazu, einen ersten Überblick zu gewinnen, und kann eine detaillierte Beratung durch einen Steuerberater nicht ersetzen. Die Angaben gelten ferner nur für Steuerinländer und bezogen auf inländische Einkünfte und Vermögenswerte im unmittelbaren Privatvermögen nicht im Betriebsvermögen.

Eigenmietwertes bei selbstgenutztem Wohneigentum mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Einige Kantone befreien auch Eltern von der Steuerpflicht. Der Grundtarif der Vermögenssteuer beträgt z. Allerdings scheitert die Anrechnung in der Praxis oft an der Komplexität und dem Aufwand des Verfahrens.

Unterstellt man einen Steuersatz von 28 Prozent und eine Halteperiode von 20 Jahren, reduziert sich die effektive Belastung bei Aktien von nominell 28 Prozent auf effektiv 18 Prozent, bei einer Halteperiode von 40 Jahren auf effektiv 13 Prozent, denn etwa drei Viertel des Gesamtertrages von Aktien sind Kursgewinne und nur ein Viertel sofort zu versteuernde Dividenden Näheres hierzu siehe Kommer, , S. Welche wichtigen Schlüsse kann man aus Tabelle 13 ableiten?

Im Vergleich zu Österreich und noch mehr im Vergleich zur Schweiz werden Eigenheimbesitzer, Sparer und Anleger in Deutschland vom Fiskus hinsichtlich Einkommensteuer und Erbschaftssteuer alles in allem deutlich stärker zur Kasse gebeten. Dieser Befund überrascht zunächst nicht.

In der Schweiz besteht dieses Privileg für selbstgenutzte Wohnimmobilien allerdings nur in geringerem Umfang. Bei den meisten relevanten Haushalten dürften laufende Einkommen aus Kapitalmarktanlagen Zinsen, Dividenden in Deutschland und Österreich einem tendenziell geringeren Grenzsteuersatz Abgeltungssteuer oder KESt unterliegen als Mieteinkünfte persönlicher Einkommensteuersatz.

Wenn man berücksichtigt, dass bei dieser Analyse der Grenzsteuersatz und nicht der Durchschnittsteuersatz zur Anwendung kommen muss, dürfte damit die relative Steuerbelastung von Mieteinkünften typischerweise höher sein als diejenige von Zinsen und Dividenden.

Allerdings relativiert sich die effektive Belastung in manchen Fällen durch die Möglichkeit, Abschreibungen zu verrechnen, denen nicht immer eine tatsächliche Wertminderung oder Ausgabe gegenübersteht. Realisierte Wertsteigerungs- oder Kursgewinne: In Österreich und der Schweiz haben Wohnimmobilien diesbezüglich keine Einkommensteuervorteile relativ zu Kapitalmarktanlagen. In Deutschland besteht zwar ein solcher Steuervorteil, allerdings nur im Vergleich zu Kapitalmarktanlagen, die nach dem In Deutschland scheint es zwar auf den ersten Blick so, als bestünde ein solcher Vorteil, aber eine nähere Betrachtung relativiert diese Schlussfolgerung.

Ob es volkswirtschaftlich, sozialpolitisch und ethisch gerechtfertigt ist, Eigenheimbesitzern Steuerprivilegien gegenüber Mietern und Sparern einzuräumen, erscheint fragwürdig.